2018年，杭州楼市会走出独立行情吗？
PART 1
再过几小时，2017年就将翻过最后一页。
许多年后，当我们再次回忆起生命中这“最长的一年”，或会像《百年孤独》里马孔多那一场世纪大雨，刻骨铭心，却又恍然若失。
这一年，杭州卖出了3900亿的商品房，仅次于上海；卖出了2230亿的土地，仅次于北京。双双创下历史新高！
作为一个GDP仅为全国第十的城市，其楼市之鼎盛，令人错愕不已。
整个2017年，杭州楼市都如一场《妖猫传》中的极乐之宴，目光所及，只有不可思议的华丽、煊赫与癫狂。全款托关系、地王、号子费、3秒售罄、一年翻番的房价……
市场的狂热之外，更有“万邦来朝”般的舆论追捧。
19大纪念邮票上，把杭州（G20场馆）放上去，与北京、上海、深圳相提并论，邮票主题是“筑梦”，不得不让人遐想其中的深意。
若是放广州或者天津，可以理解为一线城市、直辖行政级别，但为什么是杭州？
经济学家张五常曾说过：我若是买房投资，就买深圳与杭州，两地新经济活跃。新经济活跃的杭州，会是实现中国梦的地方吗？
编写房地产教材的北师大教授董藩，则一直称杭州是一线城市。更有甚者，认为5年后中国的城市分两类：北上深广杭、其它城市。
水库欧神2016年尚不看好杭州，今年态度大转弯，把杭州与深圳视为同级别城市。
这座江南千年古都，曾是“龙兴之地”，如今，因为G20，因为阿里巴巴，再一次成为全世界的焦点。为了迎接2022年亚运会，正在热火朝天地修地铁、建高铁、造场馆……
然而，杭州这栋绮靡的“花萼相辉楼”外，从北京、上海，到南京、厦门，楼市的坏消息却一个接着一个。
PART 2
从2016年底开始的楼市调控，已在多地引发实质性房价下降。
整体上，除杭州外，目前中国楼市的现状是：一线城市及其卫星城呈跌势，二线城市销量萎缩价格下探，三四线城市冷热不均。
尤其惨烈的是环京燕郊、廊坊一带，房价已下跌40%左右，成交量更断崖式跌去94%。
从土拍市场，也可以感受到丝丝凉意。
北京，11月3日三块地，一块溢价0.51%，一块底价，一块流拍。
厦门，12月29日土拍，两块地均未达最高限价，土地市场冷却明显。翔安马巷X2017P06地块起拍价 ：1.1万，上限价 ：1.7万，由旭辉仅以1.2万元/㎡ 拿下。
郑州，新豪宅片区北龙湖宅地最新成交仅1.7万/㎡，比旁边地块的3.7万/㎡，直接少了2万一平方米。
只有杭州，大家仍在年底群情汹涌地抢房。1000多万搭上两个车位，没关系还买不到；还有某央企，刚报警抓了一个倒卖号子的中介。
我试着在几个群做了一个小调查，70%以上的人都支持“杭州例外论”。
也就是说，杭州楼市目前的繁荣，并非回光返照，而是将一直持续到至少2022年。即便2018年举国楼市一片惨淡，杭州也会走出“独立行情”。
理由呢？首先是政策红利带来的“金光护体”论。
杭州亚运会是中国举办的第三次亚运会，1990年在北京，2010年在广州。短短15天的赛事，却事关国家面子，“只许成功，不许失败”。
1990年，北京亚运会总投入25亿，财政部拨款7亿，18亿来自民间捐款。
2010年，广州亚运会总投入1226亿，财政部拨款11.8亿元。1214.2亿地方解决。
2022年，杭州亚运会总投入据说起码1200亿，财政部拨款“杯水车薪”，大头仍要地方解决。
地方财政收入主要来源是税收、卖地、发债融资。世界经济一体化了，他国一片减税，哪个城市敢加税？地方政府债，又是防范金融风险首要打击对象，谁敢“顶风作案”？剩下的，也只有卖地一条路了。
土地市场要持续上扬，前提便是楼市始终繁荣。为此，有关部门会随时牵动手上那根政策的线绳……
PART 3
支持“独立行情”的，另一个就是阿里巴巴改变城市论。
前一阵，关于上海会不会成为“环杭州城市”，突然成为热点话题。起因就是杭州出了阿里这样一家世界级的企业，导致很多家在上海的人，成为往返沪杭的“候鸟”。
2016年，上海市货物进出口总额为2.87万亿元，而阿里零售平台交易额是3.77万亿元。
阿里早已不是一家企业，而是一个平台，乃至一整个经济生态，联结着上下游数万家企业。其目标是，2036年成为全球第五大经济体！
以阿里为代表的新经济生态下，杭州正在迸发出惊人的能量与活力。
从人口上看，杭州数量不如同处长三角的南京，但胜在上市企业多，一共163家，仅次于京沪深，全国排名第四。根据猎聘网数据，2016年和2017年上半年，人才净流入城市榜上，杭州均排名第一。
阿里及众多上市企业的存在，成为杭州房价有力的支撑。正如亚马逊带着西雅图的房价，一路超过了大纽约。
有人喊出，5到10年，杭州房价全面超越上海！
无论按照城市化规律、人口流入、气候环境，还是M2趋势、土地财政、供需关系，似乎都会得出一致的结论：杭州的房价还要涨……
我身边就有一大批外地朋友，想在杭州买房子，若非限购拦着，早冲进来了。
前两天，吃饭碰到某央企的杭州总，他也在掰着手指头等下个月，2年社保一满，立刻去买一套自家开发的房子。
他说，他在北京经历过，上半年1万多没卖的二手房，下半年一下涨到6万的行情，杭州这一年涨一两倍的房价，还可以有很大空间，安全得很！
但举世滔滔之下，杭州真的能独善其身吗？
PART 4
在“杭州永远涨”的普遍乐观之外，事实上，还有另一条逻辑线，预示着“杭州必下行”。
首先，从经验看，房地产有明显的周期性。
它就像牛顿的万有引力定律一样，是一个在地球上被反复映证的公理。
无论已故中信首席经济学家周金涛的“康波周期”，还是恒大首席经济学家任泽平的“2017、2018年炒股，2019、2020年买房”，都在强调这一规律。
此前，无论北、上、深，还是“四小龙”南京、厦门、苏州、合肥，在经历了两年的狂飙突进后，楼市如今都已颓势明显。
行情晚启动半年的杭州，要想不步后尘，必须“拽着头发离开地球”。
但这的确是一个小概率事件。从2015年初至今，杭州楼市重启，大热上涨行情已持续两年，已是史无前例。2018年若还继续涨，将打脸所有的“周期论”。
整个2017年如狂似癫的行情，对未来5年杭州购买力透支明显，韭菜真的来得及长吗？
尤其是12月底最后一轮开盘潮，虽人潮汹涌，但许多中产已经是“面子式买房”。也就是说，这一年大家都买房了，为了面子，年底我也要抢一套。买定离手，现金一空，安耽！
眼泪已哭干的刚需，则冲向可按揭的翡丽公园和江南府，终于完成“上车”的救赎。
我身边的富人，多数也已打完“最后一颗子弹”。尤其是信达滨江壹品、杭州壹号院、奥邸国际和凤起潮鸣，4大豪宅一齐开盘，凶残地又收割了一大拨富人。
那么，明年杭州的3900亿年销售额谁来埋单呢？
刚需或许仍有一波余威，豪宅市场的地王们，早已从申花几个盘的平淡销售中，感受到了一丝恐惧。
更多的利空来自未来5年的土地供应。
据杭州市国土局发布的《2017-2021年杭州市区住宅用地供应中期规划汇总表》，将一共出让宅地41327亩，若按容积率2.5、套均100㎡计算，未来5年，杭州可新增住宅供应69万套。
而此前，2014-2016年，这三年杭州新房的销售，总计也不过35万套。所谓“杭州住宅稀缺论”，数据上不支持。
PART 5
还有一点，杭州绝不会例外，那就是2018年中国的金融政策。
前些天，遇到某接近银监会的国企高管，他表示，明年的钱会很“贵”。除银行贷款外的其它开发商融资渠道，类似信托、发债，中央都将全面收掉。
很多拿了地王的中小房企会扛不过去，并购和不良资产处置的业务非常看好。
显然，一旦现金流扛不过去，开发商的第一个选择是降价，而不是被并购或银行查封。这时候，楼市特别容易发生踩踏效应。
回头看看杭州，本月18日余杭的几场土拍，均未封顶。春江水暖鸭先知，开发商已明显更谨慎了。
最后，杭州想走出“独立行情”，还要谨防黑天鹅事件。
血淋淋的例子就是南京。一个月前，南京十大新盘齐开，富人们睡马路抢房，一时被视为南京楼市“满血复活”的迹象。
孰知一个月后，南京楼市却已是一地鸡毛。
不仅土地接连流拍，就连“集万千宠爱于一身”的华润国际社区，7000多组蓄客，开盘竟然还有200多套没卖掉！
据说起因之一是，上个月的南京十盘齐开，因限价太狠，开发商要求3天内交齐全款，很多人到钱宝大额取现，导致平台直接爆掉，钱宝创始人张小雷自首。
钱宝的500亿爆掉之后，许多人几百万本金尽墨，不得不临时放弃购房，于是新盘开盘惨淡。
接下来的连锁反应，或许还要惨烈。钱宝事件后，类似资金盘如蛙宝、丽州财富宝等都发生挤兑。一些损失惨重的南京人，已开始低价甩卖二手房救急。
大批涌向市场的“跳楼价”二手房，又将进一步将新房推向窘境……
那么，杭州会不会发生“黑天鹅”事件呢？上个月，一条误传的阿里总部搬往雄安的消息，已让杭州人经受了一次“压力测试”。
相比北京、上海和深圳的全方位城市优势，杭州的房价，已过度寄托于一家企业的繁荣上。
这也意味着，杭州房价的抗风险能力较弱，“鸡蛋都放在一只篮子里”，一旦出现风吹草动，极有可能出现大幅的波动。
PART 6
两条互相打架的杭州房价“逻辑线”，我们该信谁？
杭州楼市的“极乐之宴”后，是继续跳着霓裳羽衣曲，还是渔阳鼙鼓动地来？
先说一下，亚运会结束后，故事的下半段是这样的：2000年北京亚运村房价下降，2010年广州亚运城与调控重叠，房价腰斩。
盛会结束，宾客散去，被人记住或是遗忘全凭自身，本来什么样就是什么样。
那么亚运会概念的板块能不能买啊? 亲，太理性是不行滴！
这么多年来，没买房被打脸的不都是“理性的人”吗？他们看清了开发商的套路、售楼小姐的假笑、抵押贷款暗含的风险，选择旁观不上当。但你理性，不代表别人也理性，要敬畏市场。
什么叫市场？打个比方，A被怀疑杀了同事，证据自相矛盾，案情扑朔迷离。
他被控诉一级谋杀罪，如果罪名成立，将判45年。由于证据有疑点，公诉方和辩方律师达成一项交易：
如果主动承认，那么是二级谋杀罪，只需入狱10年。前提是，交易必须在陪审团宣布结果之前达成。
陪审团在房间里紧张地讨论，而屋外当事人面临艰难选择。
若不认罪，以陪审团结果为准，有两种可能：1、陪审团判罪名成立，则入狱45年。2、陪审团判罪名不成立，则当庭释放。
若现在认罪，则入狱10年。
市场就像陪审团，是由一个不同身份、背景、地位、职业的人组成的群体。
可以被外部影响，可以被内部影响，并非每次裁决都是公正的。好人可能会被判有罪，杀人犯可能会被判无罪。
从短期看，房地产市场，就是如陪审团一样的“投票机”。
很多时候，多军、空军、市场先生、房企，都不掌握真相，你得懂得不能过分依赖真相。短期来看，公正不会自己彰显，你得选择和“投票机”站一边，学会和市场做朋友。
奥体、钱江世纪城到底能不能买啊？大家预期一致，都认为会涨，就应该把价值投资放一边，也别光顾着笑话人家接盘侠。
真正聪明的人，政策一松就买进，涨疯的时候逃顶。
安全的逃顶时间，应该在亚运会前夕。市场和陪审团不同之处是，理性会迟到但总会来到，房子终归要回归居住属性的。
其他的板块，请自行举一反三。投资、投机，傻傻分不清楚。最傻的是，花大精力去把两者分清楚的人；聪明人知道，投资投机其实是人与人之间的博弈，了解人家的心理很关键。
1998年起，中国房价趋势是一路上扬的，可一些人赚翻了，一些人还不错，而一些人还亏了。思路不对，努力白费。
亚运会和一座城市的房价，短期来看，是火上浇油的关系，长期看没关系。
楼市要火起来，究其实还是离不开中国经济、政策，国际大环境。无论2018年杭州能否走出“独立行情”，一个人，或一个城市，终究会走上他命定的那一条路。
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文∣金豆豆
编辑∣二叔
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